□不動産売買契約

１　売主の立場から

〇売買代金の回収のために十分な内容か

〇売主の担保責任を免除・軽減できないか

２　買主に立場から

〇確実に目的物の引渡しを得られる内容になっているか

〇いつ所有権を取得できるか

〇売主の担保責任を確実に追求できるのか

〇買主なら取り壊しや無駄な税金を支払いたくない

→　売買代金について建物の代金をゼロとできないか

→　本来であれば更地売買としたいが、滅失売買か

→　税務署の関係→解体取り壊し予定であることを明記

〇買主の代金は坪単価で数量指示売買であることを求めたい

→　事業計画への影響を抑えたい

３　手付金・分割払い

• 売主の立場から

〇　倒産や自宅の売買、破産管財人、任意売却

〇　早期確定の必要性

〇　証約手付として解約手付としての性質を有しないとする

〇　売主としては境界確認書は負担なので押し付けたい

→　査定には時間がかかる、決済時期が遅延する

→　現地において実測図面に照らして土地の境界線を明らかに

〇　売主ならば瑕疵担保責任をなるべく排除したい

〇　土地の場合、目に見えない瑕疵が想定外に大きな影響を生じることもありますので、法律上の瑕疵以外は排除することにしたい。また、土壌汚染についてトラブルになりやすい。

• 買主の立場から

〇買主ならば、最後まで契約の撤回可能性を残す。

〇代金支払いは現実に同時履行になるようにするべき

〇解約手付であることを明確

→　実質的には合意解約の規定といえる。平成２９年〇月〇日までは、手付金を放棄し・・・

〇買主は、決済より前に境界確認書の取り付け要請。

４　固定資産税・都市計画税の精算

• ベースライン

〇引渡し完了の日の翌日以後は買主負担

〇支払いの際に精算してしまう

〇１月１日を基準日として日割り計算、売主が納付手続き

〇５月から６月くらいに納付書が送付されてくるので１月、２月　は当該年度の固定資産税は明確にはなっていない。

〇後日精算を残さないでスムースな取引完了はできないか

〇３月取引なのに６月にならないと精算ができないのは煩わしい。

〇一つの解決案として昨年分をベースとして、残代金の加算調整はしない。当該年度分が分からなくても一括決済が可能に。

〇１月１日不動産名義人に課税、４月１日基準日について年度が変わるがいずれでも良いとされている。

５　オーナーチェンジ（収益物件を収益物件として引き継ぎましょう）

〇　賃貸人の地位の承継に伴う規定は問題がないか

〇　敷金の承継や賃料の引継ぎなどはトラブルにならないように。

〇　オーナーチェンジ条項であれば賃貸人の地位の承継、保証金についての規定を置いておく。オーナーチェンジの場合、オーナーが変わった後の精算を翌月分どうするかの加算調整の問題。

６　その他の特約条項

〇　入居者の退去が売買の必須条件

→　物件を空室にするのを停止条件とする。空き家にして渡す特約。債務不履行に関係なく白紙撤回できるようにしておく。

〇　既存の火災保険を引き継ぎ、投資額を減らせないか

→　乙に対して無償で譲り渡して、保険証券について契約者変更。新規に入るよりオーナーチェンジの場合、引継ぎの規定をいれておく。甲は、本件建物について現に附している火災保険の火災保険にかかる権利を無償で乙に譲り渡し、保険証券及び保険契約・被保険者名義変更必要書類を乙に交付し、契約者変更手続きに協力する。