建物賃貸借契約

 

１　建物賃貸借契約は、債権回収のみが問題などが問題となるのではなく、建物の価値の保持のために、賃貸物件の用品に関する様々な規制をすること、返還時に適切に原状回復を図る必要がある。

 

２　他方で借主側サイドは、自己の都合に合わせて柔軟に建物を使用したい。そこで用法に関する過度な規制は排除したい。

〇消費者契約法

〇賃借人に不利益

〇強行法規

〇一方的有利にできない

 

３　賃料の増額改定事由

〇賃料の増額・減額を求めたいときは、相手方が賃料の改定協議に応じざるを得ないような取り決めにできないか。増額・減額を求める根拠となるものを示しておく。

〇結局、近傍と比較して上げたいという事由がポイントか。

〇賃料増減の一定の基準

 

４　共益費の改定

〇賃料だけではなく共益費も実管理費がプラスなら改定。

〇実管理費とは？？

光熱費や管理委託費など第三者に支払う実費が本来の趣旨です。

したがって、賃料による差し押さえについても、実管理費については、免れることができる。したがって経費は利益計上する必要がない。しかしながら、共益費といっても実態として実費とは関係がない場合は賃料と同一のものは利益計上しなければならない。

 

５　遅延損害金

〇賃料滞納のペナルティ（遅延損害金）

 

６　敷金・保証金

〇４か月分

〇子息なし

〇相殺は賃貸借期間中不可

〇保証金預かり証と引き換えに、充当後の保証金返還

〇保証金から滞納賃料への充当をもっと柔軟にできないか。また、保証金の担保提供も禁止したい。そこで遅滞した場合は適宜と修正、充当と不足額の補てんは必ず明確に期日を決めてセットで盛り込む。確定期限の７日以内に充当により不足した保証金を差し入れる。

 

７　遵守事項

〇明確な債務不履行原因とはなりえない用法違反への対抗策

〇共同住宅の維持管理や他の入居者の関係から賃借人に遵守

〇ルール自体を柔軟に変更できるようにしたい。

〇単にゴミ出しや夜間の騒音等については、社会的道義的ではなく、契約上の義務に昇華する必要性ある。そこで漠然とした信頼関係の破壊ではなく契約解除の根拠とする。

〇管理規則及び善管注意義務

〇別紙管理規則

〇契約書の中にずらずらと書かなくてもよい。

〇契約違反につなげていくことがポイント

 

８　修繕義務（契約期間中）

〇原状回復規定

〇消費者の場合、賃貸人サイドは勝ち目なし

〇たたみの取り換え、裏返し

〇認められない。

〇修繕義務は入居者に負担を求めることは無理という前提

〇賃貸人の管理下での修繕

〇賃借人としては、本来的修繕義務を超える合意による修繕義務については負担を回避したい

〇賃貸人としては、賃借人が自腹を切る場合があっても、勝手に室内の修繕などをすることがないようにしたい

〇費用負担は費用負担、修繕義務は修繕義務。勝手に賃借人が修繕させるのはダメです、という規定。

 

９　賃貸人の免責

〇不可抗力は？

〇賃借人により当然甘受すべき？？

〇地震？？

〇倒壊？？

〇外壁塗装？？

〇足場を組みますので物を置かない、洗濯物を干せない。

〇入居者に軽微な不便を伴う外壁塗装や修繕時の足場等

 

 

１０　通知先

〇通知先

〇意思表示などの通知はどこへ？？

〇解除通知を出さないといけない？？

〇通知先の規定を必ずもうける

〇乙の賃借する本物件の所在地に送付することをもって乙がこれを受領し、到達したものとして扱う。

〇はっきりいって解除が有効につき疑問。次善策として検討すべき。

 

１１　無断退去

〇債権者としては夜逃げした賃借人との契約は速やかに解除して新しい入居者募集に入りたい。

〇とにかく何らかの方法で契約を解除したい。公示催告が必要になってしまう。

〇解約申し入れがあったとみなすという規定、原状回復は連帯保証人が代理して行う。委任状をあらかじめもらっていく。ここをテコに連帯保証人を使って解除する。何もしないですね、意思表示の公示送達、公示送達で済むのであればこれでいいね、と法的に疑問有り。

 

１２　契約更新（自動更新規定）

〇合意更新でなければならない

〇自動更新の場合は法定更新の場合は期限の定めがないものとなる。

〇「意思表示をしないとき」「２年間更新する」という特段の連絡がなければ通知していく。更新契約書をまくのを忘れましたということで、法定更新を主張されるリスクを防ぐことができる。

 

１３　期間内解約

原則　期間内のある賃貸借契約の中途解約はできない

例外　出入りの激しいアパートでは認めない方が不都合

そこで賃料保証は・・・利益衡量。

賃貸人としては、解約を認めても、次の入居者募集に要する合理的期間についての賃料補償に相当する負担は管理人に貸したい。

バランスは３カ月の予告期間。３カ月期間相当額の賃料でバランスをとるベースライン。

 

１４　明渡遅滞

１　解約日・・・滞納があれば、遅延損害金となります。

〇問題は解約日以降は、賃料相当損害金を請求する。賃料相当損害金に遅延損害金（二重の損害金）を課すことはできない。解約後、契約関係がない場合は、１０万円は１０万円、これに対する遅延損害金がのっからないという逆転現象がおこってしまう。ここのフォローが必要になってくる。賃料相当額を支払うのを開き直る恐れ。

〇乙が、本物件の原状回復及び明渡を遅滞したときは、明け渡し済みまで本契約終了時の賃料の倍額の損害金を支払うとともに、新たな入居者への本物件への引渡遅延に伴う損害など甲が被った特別損害がある場合には別途これを填補する。→倍額くらいは公序良俗違反にならない。

〇次の入居者募集入居に支障がないようにしたい

 

１５　造作買取請求権

〇賃貸人としては、実際としては価値のない造作などについて買取請求をされることは、無益かつ無駄な時間の浪費となる。そこで造作、有益費償還請求権を特約で解除する。

〇少なくとも造作買取請求権は、強行規定ではない、と解されている。

 

１６　その他の手続規定

〇賃貸人としては、入居者の変更の有無、法人賃借の場合の代表者その他役員の変更の有無、転職の有無などの事実関係を把握し、賃借人の経済状況の変動に伴う解除などの基礎情報を把握しておきたい。

〇会社代表者が変われば、連帯保証人がその個人であることが多いため変更を検討する必要がある。